環境事業

◇土壌汚染に必要な取組み

30年以上の実績を持つ建設技術による提案力と実行力で、各種の土壌汚染問題に取り組んでいます。

社会問題となった土壌汚染

 不動産鑑定評価基準の改正(2003年1月1日)及び土壌汚染対策法の施行(2003年2月15日)によって「土壌汚染」の存在は、「土壌汚染問題」として私たちに様々なかたちで影響を及ぼしています。

 主な原因は、土壌汚染の存在が一般的には「接すれば直ちに健康を害するもの」という印象を与え、それが不動産市場においては「取引しづらい土地」であったり、企業イメージを害するもの(風評被害等)であるることに端を発し、高額な汚染の完全除去が自主的な対策の前提となった事により生じました。

 中でも汚染土の掘削除去は、除去した事の証明がしやすく、比較的に予定がたてやすくかつ短期に処理できることから、その事例が多くみられます。反面、対策費用が高額であるが故に不適切な対策工事や汚染土壌の処理による汚染の拡散、そして土壌汚染の存在或いはその懸念による未使用土地などが増加する結果となり、環境問題としてではなく大きな社会経済問題として混乱し拡大しました。


汚染リスクの低減策は

●不動産取引や事業計画推進上土壌汚染が懸念される場合、先ずは環境省の指定調査機関に相談してください。指定調査機関は土壌汚染に対する対処手順を熟知しているので、目的に対する適切な計画と最適な結果を提供することができます。そしてなにより調査や対策結果の社会的信用が得られます。

●土壌汚染問題の多くは、対策費用と土地価格のバランスによるものです。これは、土地の利用用途を明確にし、調査結果を基に対策やリスク管理をどのレベルにするかを判断することで、不必要な対策費を削減できます。法の規制対象外の土地においても十分に売買のマッチングが可能になります。


土壌汚染リスクの低減策

改正法の影響力

改正土壌汚染対策法が2010年4月1日に施行され、その内容が明確かつ充実しました。


・汚染状態に関する基準に不適合の土地(土壌汚染地)であっても、健康被害の生ずるおそれがなければ現状では問題ないとする「形質変更時要届出区域(=汚染残留適正管理地)」が設けられ、完全浄化(=掘削除去などの高額な対策工事)偏重の回避が推進されています。

・改正法の規定では、健康被害の生ずるおそれのある土壌汚染であったとしても基本的に汚染の完全除去までは指示されないことや、汚染土壌の搬出規制強化により調査・対策費用の増加が予想されることから、今後は規制対象外の土地においても指定区域解除を目的とした掘削除去工事ではなく、形質変更時要届出区域が増加(一般化)すると思われます。

・法に基づく調査義務の契機が拡大しました。土地利用計画や不動産取引を予定している土地が規制対象となる場合があるので早めの対応が必要となります。

「土壌汚染区域」、今後の評価

上記の法改正の効力により「土壌汚染区域」の利用評価は今後以下のように変化すると予想されます。

・指定解除レベルの対策における諸問題回避、法的認証性や安全性などから新設「形質変更時要届出区域」が認知される。

・形質変更時要届出区域レベルの土地活用が活性化する。
・形質変更時要届出区域レベルの土地の活用が一般化して、スティグマが減少する。

また、資産価値としての土壌汚染地の評価についても以下の変化が予想されます。

 「新要説不動産鑑定評価基準」には、「不動産鑑定評価で求めるべき「正常価格」は、現実の社会経済情勢を所与とした上での市場及び市場参加者の合理性を前提とした市場で成立する価格であり、「あるべき価格」ではなく「ある価格」である」とあります。 従って、形質変更時要届出区域レベルの市場の評価は、土壌汚染地の「正常価格」に反映され向上に繋がる。

 今後、中小規模の土壌汚染問題は、土地の用途、負担額そして期間などに応じて「指定解除レベル」と「形質変更時要届出区域(=汚染残留適正管理地)レベル」、どちらが最適であるかを比較検討する必要となります。

東和工業